賃貸併用住宅で失敗しないために経験者が実践した3つのポイント!

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賃貸併用住宅を建てたいがどこの建築会社に頼めばい良いのか・・・? 予算はいくらあれば良いのか・・・? 失敗したらどうしよう・・・? となかなか踏み出せない方も多いのではないでしょうか? 賃貸併用住宅を実際に建てた私もそうでした。

そこで、実際に土地、工務店探しから始めて賃貸併用住宅を建て、サラリーマン大家となった私がその取りかかりで実践した経験をポイントとして皆さんにお伝えします。

そして、事業者側の立場ではなく消費者側の体験ですので、これから賃貸併用住宅を建てようと迷っている方が最初の一歩を踏み出すのに参考になる思います。

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賃貸併用住宅の建築会社探しは、良き“パートナー” 探し!

私の場合はネット、専門書籍で色々と賃貸併用住宅のメリット、デメリットを調べた上で土地から探し「新築の二世帯型木造戸建てを建てる」と目標を定めました。

そして、大手ハウスメーカーから中小企業のオープンハウス見学会の参加等、実際に対面で担当者と直接話しをしたのは4社でした。
業者側からみたら私の予算が低いため、希望(下記参照)にそぐわない立地条件の悪い安めの土地を勧められたりもしましたが、その様な場合はこちらから断りを入れます。

私が探しているのは、建てた後も相談ができる “良きパートナー” でありトップセールスマンや匠の設計者のいる会社でもありません。
建売戸建て、新築マンションの購入と違い、竣工までに何度も何度も打合せを行いますので、この方なら一任できる相性の良い担当者を見つけた方がいいですよね。

賃貸併用住宅の建設には、希望エリアの家賃相場や税務知識等の知識も必要であり、漠然と会社を訪問するより自分の希望条件をあらかた決めておいた方が、希望にそぐわない場合に断りやすくなります。

そこで、私の経験から下記に “パートナー” 探しで最低限準備しておいた方が良い「希望条件」と「パートナー探し」時の体験を書きました。

賃貸併用住宅の “パートナー” 探しで準備しておく事

建築会社に訪問するとたいがい先方から希望条件、個人情報を紙に書かされます。まるで病院の問診票を記入する様で時間が無駄ですよね。

私の場合、下記の「3つの条件と住所、氏名、連絡先」を予めA4サイズの紙に印刷して用意しておき名刺がわりに渡しておりました。

①希望エリア

具体的に 〇〇市内、〇〇線沿線の徒歩10分圏内等です。土地探しは自分でもネット検索できますが、工務店
には対応区域の新着情報がネット掲載前入る場合もありますので、最終的に依頼をた会社には土地探しも含めて
依頼し実際に紹介された土地を購入しました。

②希望間取り

これは自分や家族が最低限住める広さと、戸建てを賃貸する家族を想定した間取りと広さを想定し「3LDK 70m2」
と決めておきます。予算と土地の広さにより想定より狭くなる事もありますが、それはその後の工務店との打ち合わで
シュミレーションしていきますので最初は目安を決めておきます。

私の場合は、ネット、書籍で賃貸併用住宅の間取り例を調べておりましたので、自分が住みたい参考の間取り図を用意しておきました。また戸建て賃貸として差別化を図るために、敷地内の駐車スペース確保を絶対条件にしました。

③頭金と融資の予算

頭金と融資金額を合わせた予算を決めておきます。これが決まっていないと上記の場所、間取りも定まりません。

最低限この予算は決めていた方が具体的シュミレーションが出来るので場所、間取りはまだ未定でも最低限予算を決めておく必要がまります。

・私の実例

私の場合を例に示します(これは最初の希望ですが、実際に建てたものとさほど変わらない仕様になりました)

①千葉県船橋市、習志野市のJR、新京成線、京成線沿線で徒歩10分以内
②3LDK 70m2(当時の私は三人家族で自分、妻、5歳児で賃貸予定側も同様の家族想定でした)駐車スペース2台分)
③3600万以内(内頭金300万)

良き “パートナー” 探しのための訪問調査活動

冒頭に工務店探しと書きましたが、私が経験からオススメするのはハウスメーカーより地域に根付いた工務店であり、建築後10年たってもその考えは変わりません。

その工務店は現在リフォーム専門に業態を変えましたが、当時の “パートナー” は今でも私の “パートナー”であり何でも相談に乗っていただいております。

訪問調査活動は面接のようなもの

ハウスメーカーでも工務店であっても実際に最初に対峙するのはその会社の担当者です。新築マンション、分譲戸建てを購入するのではなくこれからある意味の注文住宅を建てるのですから、その後綿密な打合せを何度も行います。

私は最初に情報収集と相場感を掴むために賃貸併用住宅の建築を行う大手建築会社を数社訪問しました。次に中小企業ですが、土地探しからの戸建賃貸を売りにした会社のモデルハウス見学会にも参加して内見も行いました。

各会社に赴く時はお互いの“面接”の様なものです。企業側の立場からすればこのお客は見込み客なのか、属性はいいのか、資金はあるのか情報を知りたいですし、見込み客の場合でしたら時間を割いて接客をしたいところだと思います。

これは担当者にもよりますが、予算、年収、属性が高くないとあまり乗り気ではない態度であったことが多かったです。

良き“パートナー”との遭遇

建築費に想定土地値をプラスすると到底予算内におさまりそうもなく途方にくれました。それでも諦めずにネットで建築費を低く抑えられそうな会社を探していると千葉県習志野市にある “低年収でも新築戸建に住めますよ” という理念の小さい工務店をみつけました。

親やすい感じの社長兼営業の写真、イラストが掲載されており直感的に話しをしてみたくなりました。

失礼な話ですが、今回も期待はせず“面接”に向かいました。終始落ち着いた感じの方で、私の希望条件を説明したところ二の次返事で「できますよ!」と返事を返してくれました。

押し売りがましいところもなく自信に満ちた落ち着いた接客・・・ “安心して相談できるパートナーとしての担当者” をついに見つけることができました。

結び

話が長くなりましたが、会社探しとは “パートナー探し” です。大手ハウスメーカーが悪いという訳ではありませんが、親身になって話を聞いて “一球入魂” で消費者に寄り添ってパートナーとなれるのは時間的制約やノルマの果たされない街場の工務店にありと実感しました。

賃貸併用住宅の満室経営持続のため近隣賃貸物件との差別化を図る

自分が快適に住む目的でもありますが、快適に長く貸家に住んでもらう為には近隣の同スペックの部屋と差別化を図る必要もあります。そこで下記の工夫が貸家の方からも好評でしたので、空室募集時の広告(別件説明資料)にも記載しております。

騒音、振動を気にせず住む

賃貸アパートに住んでいて一番気になる問題といえば、隣人との騒音、上下階との振動があります。
これを解消するのに一番良い方法は敷地内に戸建てを2棟建ててしまい、一方を戸建て賃貸として貸し出すのですが予算オーバーで断念しました。

そこで、メゾネット型の縦割りに分けるのですがそれで終わりではありません。
2戸の中間に1階から2階に渡って600mmの空間を設けて、そこは大家専用の倉庫としました。

実際に住んでから分かるるですが、隣からの物音は全くしません。その上、幅狭ではありますが、独立した倉庫を独占して使用できます。

エコキュートの導入

購入した土地にはガス配管の工事が必要だったので経費削減のためにオール電化にしました。これは住んでから気づく事になるのですが、電気とガスの使用よりもオール電化の方が光熱費は安くなります。これは賃貸経営にとってもメリットになります。

賃貸併用住宅の出口戦略を最初から想定しておく

住んだ後はどうするのか選択肢を先に決めておくと、前述の希望条件がより具体的になります。私の場合はここはあまり重視しておりませんでしたが、賃貸併用住宅の大きなメリットとして、その時のライフスタイルにより住み替え等が可能になりますので最初から下記の点を視野に入れておくと良いと思います。

①そのまま住み続ける

②収益付き不動産として売却する

③別の場所に住んで2戸を賃貸に出す →【私の現在はココです】

④上記3の後将来子供が独立したら片方に住む

⑤将来は片方に両親に住んでもらう

まとめ

賃貸併用住宅はそのエリアの賃貸需要、家賃相場も検討しなければなりませんので、依頼する会社選びが最初の関門となります。

下記に3つのポイントの要点をまとめました。

良き“パートナー”探し 賃貸併用住宅の建設には仕様の確定や、賃貸相場等綿密に打合せが必要になりますので妥協せずに自分と相性の良い担当者を探しましょう。

近隣賃貸物件との差別化 賃貸併用住宅にできてアパート賃貸住宅にできない事の盲点を取り入れて、近隣の賃貸物件と差別化を図りましょう。

建てた後の戦略 賃貸併用にずっと住み続けるのと、将来は別の家に住む等、その時に必要な 間取りは? 住む場所は? 駐車スペースは? という観点から希望条件を決めておくと後にやっぱりこうしておけば良かったという点が少なくなります。

最後までありがとうございました。

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